¿Qué es el perfil de riesgo en inversiones inmobiliarias?

Si tienes como objetivo ser inversionista o crecer como tal, te estarás preguntando por la relación de las inversiones con el riesgo.

¿Cuánto riesgo tienen las inversiones inmobiliarias? ¿Cómo se puede dimensionar o calcular? ¿Es el riesgo un asunto objetivo o subjetivo?

Toda inversión tiene un riesgo asociado, por ahí dicen que el que no arriesga un huevo no obtiene un pollo. Aunque no lo creas esta expresión nos dice mucho sobre las inversiones en general y en particular de las inversiones inmobiliarias.

Hagamos un ejercicio: Haz una lista de las distintas maneras en las que puedes perder un huevo, ¿cuántas lograste imaginar?.

Spoiler alert: la cantidad de asuntos que imaginaste que podrían salir mal en el proceso empieza a darte una pista de tu perfil de riesgo para inversiones.

Vamos a verlo a detalle.

¿Qué es el riesgo en las inversiones inmobiliarias?

Se le llama riesgo de las inversiones a la probabilidad de perder o de no obtener la rentabilidad esperada en un proyecto de inversión inmobiliario. Toda inversión tiene asociada una posibilidad de perder lo invertido en cierto porcentaje, entre mayor sea esta, mayor será el riesgo pero también, lo será la ganancia.

Los riesgos de las inversiones se estudian desde muchas esquinas. Para darte una idea, listamos los más comunes:

• Riesgo del mercado: responde a las incertidumbres del mercado de proyectos inmobiliarios.
• Riesgo de liquidez: responde a las necesidades de liquidez relacionadas con el tipo de activo inmobiliario.
• Riesgo de contraparte: está relacionado con los distintos agentes del sector inmobiliario y financiero.
• Riesgo de crédito: se ven en la incursión de incumplimientos que puedan afectar el retorno esperado de inversión.

Por otro lado, el riesgo tiene una correlación importante con el retorno de una inversión:

Vemos dos inversiones, una sin riesgo (ideal) y otra con un riesgo alto conectadas con una línea. Vemos que esta crece mostrando una tendencia, es decir, a mayor riesgo, mayor rentabilidad de la inversión. Entre dos puntos es sencillo comparar para ver la tendencia pero al hacerlo con mayor cantidad de inversiones y con las variaciones del mercado se va complejizando la lectura. Por eso existen diversos métodos que ayudan a evaluar esto como los análisis de varianza entre otros, en próximos artículos hablaremos de ellos.

Entre los productos de inversión, los bienes inmuebles, específicamente las viviendas, tienen asociado un riesgo que se considera bajo. Sin embargo, dentro de estas inversiones también hay un espectro importante.

Para ganar dinero en lanzamientos, por ejemplo, estarás dispuesto a tomar riesgos mayores que al hacerlo con vivienda ya construida o usada.

Volviendo al refrán, considera las probabilidades de que el huevo haya sido fecundado por el gallo para poder gestar un pollo, de que obtengas un pollo vivo o de que no suceda ninguna de las dos. Solo sosteniendo el huevo no hay certeza absoluta para saber qué provecho sacarás de él. Pero esto no es todo, solo estamos ilustrando las probabilidades de un evento con un nivel de incertidumbre.

La correlación entre el porcentaje de retorno esperado en tu inversión y el nivel de riesgo depende del mercado particular de los proyectos de inversión, depende del nicho del mismo y de las condiciones económicas locales y globales pero también depende de un fenómeno humano que le agrega subjetividad.

Psicología del inversionista: aversión a la pérdida

Según los estudiosos de la psicología financiera y las ciencias comportamentales, tenemos un sesgo cognitivo de aversión a la pérdida. Es decir, preferimos una ganancia menor pero más segura que una mayor, más riesgosa. Esta es una tendencia inconsciente sobre nuestro comportamiento, o sea que saber que la tenemos no evita nuestras preferencias.

Sin embargo,

“Con una cantidad considerable de advertencias queremos usar nuestras comprensiones del riesgo en el mercado para estar cada vez mejor informados”

Investing Demystified: How to Invest Without Speculation and Sleepless Nights, Kroijer, Lars 2017

Para ilustrar volveremos a nuestro ejercicio con el refrán: De 1 a 10, siendo 10 lo más grande, ¿cuánta angustia te dió pensar en todas las posibilidades que mencionamos antes? ¿preferirías conseguir de una buena vez el pollito ya nacido por el triple del precio?

Perfil de riesgo de inversionista

Existen diversas taxonomías de inversionistas o variadas maneras de clasificarlos. Lo más común es encontrar tres:

• Inversionista conservador
• Inversionista moderado
• Inversionista con una tolerancia mayor a la pérdida

Definirlo es importante para identificar el producto de inversión que se adapta mejor. Aunque estas tres categorías te dan una idea la realidad tiene más un espectro, podrías pensarlo como el espectro de colores:

O sea, que el riesgo de una inversión mide nuestra tolerancia al riesgo y la capacidad de soportar psicológicamente (y también financieramente) la posibilidad de pérdidas en el proceso.

“el nivel de aversión al riesgo de un inversionista, debe responder a sus características individuales como la edad, el horizonte de tiempo de la inversión, las necesidades de liquidez, su patrimonio, conocimiento y experiencia en materia de inversiones, y la actitud hacia las fluctuaciones de los precios”

Fredman (1996), en su artículo “Wrestling With Risk: A Multiheaded Concept With No Single Measure”

Veamos algunas de razones de cada una:

1. ¿Por qué depende de la edad?

Esto es por que “Nuestras necesidades cambian con el tiempo dado que cambian también las circunstancias de la vida y envejecemos. El riesgo que estás dispuesto a tomar a los 60 es diferente del que tomarías a los 40 años”.

Investing Demystified: How to Invest Without Speculation and Sleepless Nights, Kroijer, Lars 2017

2. ¿Por qué depende de los objetivos que tengas con la inversión?

El objetivo de tu inversión determinará varios de los criterios que veremos, sin embargo, en sí mismo, muestra la capacidad de proyección de tu inversión: si es para retirarte, si es para apalancar otra inversión, si es para hacer una compra de un bien o un servicio. Esto afecta el perfil de riesgo pues es uno el que estás dispuesto a asumir para comprar un carro o darte las vacaciones de tu vida y otro para plantear tu retiro laboral.

3. ¿Por qué depende del horizonte de tu inversión?

Porque este horizonte plantea la cantidad de tiempo que tu inversión entrará en sus propias dinámicas de generación de valor. Lo cual significará que tienes la disposición de dejar “congelados” tus recursos para que dichas dinámicas tengan un efecto real en el retorno esperado. La propensión a realizar inversiones a corto o largo plazo tiene un efecto en tu perfil de riesgo de inversión.

4. ¿Por qué depende de tus necesidades de liquidez?

Porque el tiempo es importante para tener un retorno definido, si no estás seguro de esperar lo que inicialmente te propusiste perdiste tiempo de tu inversión y necesitas liquidarla más pronto, significa que no aprovechaste el costo de oportunidad. Hubieras invertido con un plazo menor y tu inversión sería más eficiente aunque tuviera tasas de retorno distintas.

5. ¿Por qué depende del porcentaje que representa la inversión en su patrimonio?

Si estás dispuesto a invertir una gran porción de tu patrimonio significa que tu aversión a pérdida puede ser menor, entonces tu tolerancia al riesgo es mayor y esto afecta tu perfil.

Estas son algunas variables que afectan tu perfil de inversionista, existen otras y los productos financieros que existen tienen sus propias variables. A la larga, se trata de tratar de dimensionar algo muy difícil de medir: la probabilidad de que el huevo nos deje una gallina ponedora, es decir, la posibilidad de que una inversión nos deje los retornos esperados. Espera otros artículos que aborden otros aspectos relacionados al riesgo en las inversiones.

Al fin, ¿cuál es tu perfil de inversión? En La Haus tenemos proyectos inmobiliarios para todos los perfiles, ¡Encuentra el tuyo!