La pregunta mas recurrente entre nuestros clientes es ¿Qué tan seguro es comprar una casa de remate bancario?.
Debemos entender en que consiste esta modalidad de remate bancario, los tipos de inmuebles que se pueden adquirir bajo este concepto y el proceso para adquirir uno.
Remate bancario: es cuando una persona física o moral no tiene o se atrasa al pagar su crédito hipotecario, por tanto la institución financiera que facilito dicho préstamo reclama la propiedad mediante un proceso jurídico para ponerla en remate y así recuperar parte de la deuda.
¿En que etapas se divide un remate bancario?
Los remates bancarios se divide en dos etapas: derechos litigiosos y bienes adjudicados.
Los derechos litigiosos se llevan a cabo por entidades bancarias dictadas por un juez civil en una sentencia ejecutiva para recuperar parte de la inversión prestada al propietario. En otras palabras al comprar una propiedad en litigio lo que estamos comprando son los derechos del juicio, para posterior mente continuar el juicio hasta su sentencia, donde podemos o no ser acreedores a la adjudicación del inmueble. Dependiendo la etapa en que compremos el juicio puede bajar su precio inclusive hasta un 60% de su valor real o estimado en el mercado y aun así seguir conservando su plusvalía.
Los bienes adjudicados por su parte son aquellos inmuebles que han pasado por el juicio mencionado anteriormente pero que ya tubo una sentencia y son adjudicados a la entidad que las vende, en este caso solo les falta la escrituración y normalmente se venden como una compra-venta convencional, sin olvidar que estos inmuebles se venden en las condiciones que se encuentren; nos referimos a que si el juicio duro 2 años y la propiedad estuvo sola ese tiempo se venderá con los desgastes que el paso del tiempo y humedad han dejado.
¿Cómo se realiza la valuación de un remate bancario?
De acuerdo al Código de Procedimientos Civiles en el Artículo 470:
“Si los bienes no estuvieren valuados anteriormente, o si los interesados no hubieren convenido precio para el caso de remate, se procederá al avalúo por peritos, observándose las disposiciones relativas a la prueba pericial”
Esto quiere decir que un perito valuador de viviendas acudirá al inmueble para determinar el valor real de la propiedad de acuerdo a las condiciones de la propiedad en remate.
¿Qué tan seguro es comprar un remate bancario?
La pregunta que todos nos hacen, y la respuesta es simple este proceso es sumamente seguro, ya que está respaldado por una entidad financiera de prestigio y regulado por el Código de Procedimientos Civiles, para ello siguen algunos formatos:
- Todo por escrito, lo cual nos brinda certeza jurídica
- Al momento de la venta se pide el nombre, capacidad legal y domicilio del postor, así como va ligado a documentos oficiales tales como credencial de elector, RFC o CURP
- También se estipula la cantidad que se ofrezca por los bienes en remate y la que se dé de contado además de los términos en que se haya de pagar el resto
Algunos datos para entender mejor los remates bancarios
Los inmuebles bajo un proceso jurídico de remate bancario deben someterse a los siguientes pasos:
- Todo remate será público y deberá efectuarse en el local del tribunal competente para la ejecución, dentro de los veinte días siguientes a haberlo mandado anunciar.
- Si los bienes no estuvieren valuados anteriormente, o si los interesados no hubieren convenido precio para el caso de remate, se procederá al avalúo por peritos.
- No podrá procederse al remate de bienes raíces, sin que previamente se haya pedido, al Registro Público correspondiente, un certificado total de los gravámenes por parte del propietario.
- Valuados los bienes, se anunciará su venta por dos veces, de cinco en cinco días, publicándose edictos en el “Diario Oficial”.
- El siguiente paso es que los interesados en adquirir la propiedad acuden a Bansefi y depositan 10% del valor publicado, así podrán participar en la subasta.
- El día del remate, a la hora señalada, pasará el Secretario, personalmente, lista de los postores presentados, y declarará, el tribunal, que va a procederse al remate de la casa.
- Se revisarán las propuestas de remates inmobiliarios, desechando, desde luego, las que no contengan postura legal y las que no estuvieren debidamente garantizadas.
- Antes de determinar el remate a una persona, puede el deudor librar sus bienes, si paga, en el acto, lo sentenciado, y garantiza el mismo.
- Una vez que ya se determinó a quien se otorgara la vivienda, mandará el tribunal que, dentro de los tres días siguientes, y previo pago de la cantidad ofrecida de contado, se otorgue, a favor del rematante, la escritura de venta correspondiente, conforme a la ley.
- Otorgada la escritura, pondrá el tribunal, al comprador, en posesión de los bienes rematados.
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